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1級建築士で宅建士、リーフの猪倉です。
今回は「実家の建て替えで注意すべきこと」についてのお話をします。
土地の価格も建築の価格も高騰している今、少しでもコストを下げたいと思っている方は多いのではないでしょうか。
そんな時に、ご実家の、ご両親やご親族が住まわれているお家を建て替えて新居を新築することが出来れば大変ありがたいことですね。
ただし、注意すべき点、前もって解決しておくべき点も色々あります。順を追って説明したいと思います。
まずは最初に、実家を建て替える前に「土地や建物の名義」が誰になってるか確認することが大事です。
両親や祖父母の名義の場合、自分が建て替え費用を出すなら所有権や相続の話をちゃんと整理しておく必要があります。
また相続時にご自分に兄弟がいる場合は兄弟間のトラブルにならないように、事前にしっかり話し合うのが大切です。
例えば、両親が戸建に住んでいたが、年もとって利便性のいい駅前のマンションを購入して引っ越すことになったとしましょう。
そこで空き家になった戸建を息子のAさんが建て替えるとします。この時にチェックしておかないといけないポイントは次の通りです。
両親が亡くなった時に相続人がAさんだけの場合は問題ありませんが、Aさんに兄弟がいる場合、相続時に遺産分割でもめる可能性があります。
現金と異なり、不動産は分割が難しい相続財産となります。Aさん兄弟を交え、話をして、両親が住んでいた土地に関してはAさんが引き継ぐことを関係者全員が納得することが大切です。
これには2つの方法があります。
①Aさんが土地を両親から生前贈与を受けて、土地も建物の自分の名義として新築する。
②Aさんの親が所有者のままで、Aさんが住宅ローンを申し込むときに物上保証人として担保提供者となる。
①の場合は相続時積算課税制度が使えます。一昨年まではこの制度を使うと年間100万円までの贈与税の基礎控除は適用できなかったのが、昨年から適用できるようになり、かなり使い勝手が上がりました。
ただし、最終的に相続が発生するときに土地の評価によっては相続税が発生する可能性もあります。
②の場合は親も住宅ローンの申込書に名を連ねることになり、契約の当事者として意思表示能力が求められます。ただ、相続は一番コストの安く済む所有権の移転方法です。いずれにしても、ご家族の構成や健康状態、相続時の相続税発生の可能性など、様々な要因が絡みますから信頼できる税理士や行政書士に相談することが大切です。
先述したように、土地の生前贈与を受けて自分だけの名義で住宅ローンを組む場合は特に問題は発生しませんが、土地が親名義で住宅が自分名義で建設する場合、親に物上保証人として担保提供者になってもらう必要があります。
万が一、Aさんが住宅ローンの支払いが出来なくなった場合は、親の方に提供した担保（土地）の範囲で返済を求められるリスクがあることを理解しておくことが大切です。この場合、親は土地を手放すか、子供（Aさん）に代わってローンの返済をする必要があります。
実家を建て替える際、必ず発生するのが解体費用です。
最近の建築価格の高騰や、アスベストの処理問題も絡み、解体費用も数年前に比べるとかなり高くなっています。
木造2階建て延べ床面積30坪程度の住宅でも300万前後は見ておく必要があるでしょう。
これは家本体だけの解体費用で、外構（カーポートや門柱、門扉、塀やフェンスなど）がある場合はさらに加算されます。また室内に残置物（家具など）がある場合も割増料金がかかります。
事前に業者に見積もりを依頼してしっかりと必要資金を把握しておきましょう。
多くの住宅ローンでは解体費用もローン対象として見てくれます。
解体費用も含めた資金計画を最初から考えるのが大切です。
建物を新築すると、古い家より固定資産税が高くなる可能性があります。
古い家は「経年減価」によって評価額が低くなりますが、新築するとその分税負担が増えるかもしれん。
特に親名義のままだと、税金の支払い方法も事前に確認が必要です。
また、更地の方が固定資産税は高いので、解体工事をしてから新居の着工までに時間がかかる場合は注意が必要です。
建替え間の家に住んでいた親御さんが、新居に同居する場合（2世帯住宅）、建て替え期間中、親がどこに住むかも忘れず計画する必要があります。賃貸住宅を借りる場合や親戚の家に一時的に住む場合など、費用や期間を見積もっておくことが大切です
建築されてかなり年月の経っている場合、境界標識が不明だったり、境界線自体が不明だったりすることがあります。
あるいは境界線の目安となるブロック塀やフェンスがあったとしてもそのどの部分（真ん中とか、こちら側の表面とかあちら側の表面とか）に境界があるのかが、隣地所有者と見解が分かれることがあります。
長年、曖昧なまま放置されていたことが、建替えの際に表立ってくることは多いのです。まずは境界確定図（丈量確定図）があるかを確認しましょう。
ない場合は、この機会に隣地所有者さんに立ち会ってもらい、境界標識を設置、測量して、境界確定図を作成し、お互いに保存しておくと、後々の代にもトラブルにならなくて済みます。
なお、境界確定図の作成は一般的に土地家屋調査士が行い、数十万円の費用が発生します。（費用は隣地所有者の数によって異なります）
解体作業や新築工事では騒音や振動が発生しますので、近隣住民への配慮も重要です。
工事が始まる前に業者と一緒に挨拶回りを行い、一言挨拶をしておくと、トラブル防止にもつながります。
地域によっては自治会で、工事ができる曜日や時間帯を指定しているところもあるので建築業者に事前に確認してもらうようにしましょう。
実家の土地に再建築不可や接道義務などの法的規制がないか調べることも大事です。古い家ほど建築基準法が改正される前のルールで建てられてる場合が多いのです。実家が大きい建物だからといって、同じ大きさの建物が建てられるとは限りません。
都市計画上の用途地域によって建蔽率や容積率、高さ制限、また防火上の制限があることもあり、自分が思っていた建物が建てられないこともあります。事前に建築会社にしっかりと法令上の制限を調査してもらうことが大切です。
住宅を建設するには幅員が4m以上の道路に、敷地が2m以上接している必要があります。（接道義務）
古くから立っている住宅地に見られるのは、前面道路が4mも無い場合。
この場合はセットバックといって道路の中心線から2m後退したとことを道路境界とみなし、後退した部分には家や塀、門などを建てることはできません。また建蔽率や容積率のベースとなる敷地面積に含めることもできません。
さらに気をつけないといけないのは、道路の対側（自分の敷地の道路を挟んだ向かい側）が池や水路など、後退できない状況であれば、道路中心線からの後退ではなく、対側から4mの地点まで後退する必要があります。
もし道路幅が2mで対側が川だったりすると、2mも自分の敷地をセットバックする必要があります。古くからの住宅地に建っている家を建て替えるときは注意してください。
土地や建築費が高騰している昨今、実家を建て替えて使えるって、大変、幸運な状況です。だからこそ、相続、ローン、税金、工事、法令制限に関する問題をしっかり整理することが大切です。事前に家族や専門家とよく話し合い、計画的に進めることで、スムーズに新しい家づくりができるはず。準備をしっかりと行い、理想のマイホームを実現しましょう。
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