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注文住宅のための土地購入の進め方

大阪の注文住宅、高性能×インテリア、リーフアーキテクチャの猪倉です。

多くの方は家づくりは初めての経験。

聞きなれない言葉もいっぱい出てきて何が何だかわからないという方も多いのでは。

実際に、多くのお客様と家づくりを共にしてきた中で、よく聞いてきた声が

「土地を購入する手順がわからない」ということでした。

そこで今回は注文住宅を建てる際の土地購入の進め方についてお話しさせていただきます。

土地は選んだパートナー工務店と探すのが一番安心です。

建物を依頼する工務店、ハウスメーカーが決まっているという前提でお話しさせていただきます。

 

1.住宅ローンの事前審査

土地探しを始める前に準備として事前審査を行いましょう。

事前審査とは、住宅ローンの借り入れが実際に可能かどうかを審査してもらうことです。

実際に土地を探し始めるとわかるのですが、良い土地ほど短時間で売れていきます。

購入希望者が複数現れたときに売主さんの立場からすれば、確実に勝ってもらえる人の方を優先したいです。

土地購入の意思決定も早くなります。

事前審査は工務店がローンも紹介してくれる場合は工務店経由でできますし、最近はネットで手軽にできるところも増えています。

 

 

2.土地の買付申込

気に入ったときが見つかったら「買付申込」を行います。

書面で

購入希望者の氏名住所連絡先

購入金額

手付金額

契約日

決済日

等を描いた書面を売主もしくは売主側の仲介業者へ渡します。

購入金額や手付金額は交渉事で多少下がる場合もあります。

申込時には申込金を要求される場合もありますが、多くは費用は掛かりません。

申込金を支払っても多くは解約時には返金してくれるので確認しておきましょう。

 

 

3.契約前に行う重要事項説明

 

さて、いよいよ土地の契約でが、その前に「重要事項説明」という段階があります。

これはかなり詳細にその土地の情報を描き込んだものです。

契約時に宅建士の資格を持つものが説明する義務があります。

契約時に初めて見るのではなく、必ず前もって送ってもらい、不備がないか確認しましょう。

家を建てる工務店の方にチェックしてもらいましょう。

現地の状況をよく見て気になるところ特記事項に書いておいてもらいます。

1.地中障害物

たとえば、引き渡し後、工事をしていて古い井戸の跡が出てきたらどうするか。

売主側が業者であればもし、地中から工事に支障のあるものが出てきても保証してくれますが、一般人の場合はその義務上がりません。

できれば「地中障害物が発見されたときは除去費用は売主負担」の一文を特記事項に入れておけば安心です。

2.境界確定図

また、道路や隣地との境界も確認しておきましょう。

測量図があるだけではその境界が本当かどうかわかりません。

「境界確定図(丈量確定図ともいう)」があれば安心です。

これはすべての隣地の方の同意の実印が押されている測量図です。

作成するには土地家屋調査士さんへの費用や時間も必要になります。

契約後に隣地所有者とトラブルにならないように、売主に作成しておいてもらいましょう。

3.境界ブロック塀

境界にブロック塀がある場合などは特に注意が必要です。

最近は法的基準を満足しないブロック塀は取り壊すか補強をしないと建築確認が許可されなくなっています。

ブロック塀が隣地と共有だと相手の同意がないとそれもできません。

法律上問題のない塀なのか、境界はどこを通ってるのかを確認しましょう。

 

 

4.契約

重要事項説明が済めばいよいよ契約です。

この時からお金が発生します。

契約書には印紙が必要ですが土地の金額1000万円を超えて5000万円以下であれば1万円必要です。

また手付金も必要です。

この手付金は住宅ローン特約を付けてあれば、万が一ローンの本審査に落ちても全額帰ってきます。

ローン特約期日以降に買主側の都合で契約解除の場合は手付金は放棄することになります。

もし売主側の都合で契約解除の場合は手付金はもちろんの事、それと同額の金額を買主に支払うことになります。

 

 

5.本申込の審査承認

契約が終われば速やかにローンの本申込に入ります。

この時に事前審査のときに提出した書類以外に住民票や地方税の納税証明書、育休や産休、転職などの場合は勤務先が発行する給与明細兼在籍証明書が必要な場合も。

集める書類が多いのと、いったん本申込してからも質疑がくることもあるので早めの対応が肝心です。

これらを滞りなく終えると住宅ローンの審査承認の連絡が書面で送られていきます。

ほっと一安心ですね。

 

6.住宅ローンのつなぎ融資申込

多くの方は土地の購入資金も住宅ローンで賄います。

住宅ローンは本来は完成した家が出来たタイミングでしか支払われないため、つなぎ融資を受けるか土地の先行融資を受ける必要があります。

いずれにしても、土地分の融資の申込が必要になってきます。

つなぎ融資の場合は金消契約を結ぶところもあれば手形貸し付けで行う場合もあります。

この時には印鑑証明書が必要になってきます。

実印をまだ作っていない(居住地で印鑑登録ができていない方)は早めの準備が必要です。

 

7.土地の決済(所有権移転)

いよいよ土地の決済です。

これは土地の所有権が元の売主から買主に移ることを言います。

ここでもローン会社によって対応が分かれます。

つなぎ融資の場合は所有権移転の登記が必要。

土地の先行融資の場合は所有権移転に加え、抵当権設定も必要になってきます。

この時にも印鑑証明書、住民票が必要です。

いずれも司法書士に依頼することになりますが、この金額も司法書士によって差があります。

しっかりと比べましょう。

ローン会社や土地売主によっては司法書士指定が条件のところもありますので契約時に確認しておきましょう。

 

決済日当日の流れは次のようになります。

銀行の営業開始時間に、買主の取引銀行で集合

買主の口座へローン会社からの入金を確認

土地代金を買主の指定口座に振り込み

仲介業者に支払う仲介手数料
司法書士に支払う登記費用
売主が過払いしている固定資産税
を現金、又は振り込みで支払い

金銭のやり取りが完了したら司法書士が所有権移転登記のためにその区域を担当している法務局に行きます。

登記の受付書面を住宅ローン会社に司法書士が当日中に送り、完了です。

これで購入した土地の所有者欄にあなたの名前が記載され、晴れて土地の所有者となります。

土地ツアーのススメ

初めての家づくりをお考えの方で、そろそろ土地を探したいという方には土地ツアーをおススメしています。

民間の土地情報サイトで土地の情報自体は得やすくなってきますが、果たしてその土地で自分の思い描いている家が実際に建つのか。

また、土地価格以外に必要な費用はどれくらいかかるのか。

これらは土地によって大きく変わってきます。

例えば

敷地境界が斜面の場合の造成費用

古い塀がある場合の改修費用

ライフライン(上下水道ガス)が引き込まれていない場合の引込費用

などなどです。

そこで、リーフでは半日(2時間程度)掛けて、実際に土地物件を回りながら、その土地土地でどのような注意点が必要かをレクチャいたします。

これを何回か参加いただければ皆さん、ご自分で「土地の目利き」になられます。

そのうえで、ご自分で土地探しを始められたら、大きく間違うことは無くなります。

土地を見る目を養う「土地ツアー」おススメです。

 

家づくりの第1歩は勉強会から

そろそろ家づくりをと考えられた時の第一歩は、いきなり住宅展示場を回ることでもなく、不動産屋さんで土地を探し始めることでもありません。

住宅会社選びの正しい基準や資金計画の組み立て方を身に付けることです。

リーフでは、それらのお話を勉強会、相談会の形で開催しております。

大阪狭山にて開催「家づくりカフェ」毎回10時~12時
    11月14日・23日・12月6日・13日・1月11日・17日

 

大阪南港にて開催「家づくり勉強会」毎回13時半~16時半
    11月22日・12月20日

いずれも開催2日前までにご予約ください。

しっかりと勉強して後悔のない家づくりを楽しみましょう!

 

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「住まいのワンストップサービス」の
リーフアーキテクチュア
(アールプラスハウス大阪南港)
株式会社リーフ 代表 猪倉 厚
1級建築士・宅建士・インテリアコーディネーター

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