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「建替え」か「リノベーション」か

家具から始める家づくり、リーフの猪倉です。

リーフ本社は大阪府大阪狭山市にあります。

もともと、私の父が50年前に大阪市内からこちらに引っ越して家具販売店を開業した土地。

当時は大阪の郊外にどんどん新築戸建てが建てられた時期。

大阪狭山市(当時は南河内郡狭山町)も「狭山ニュータウン」と呼ばれる新興住宅地が開発の真っ最中でした。

隣接する堺市の「泉北ニュータウン」も同時期に開発がスタートしました。

 

狭山ニュータウン全景。左下にあるのがリーフ本社。

 

それから約半世紀。

築50年近くなる戸建住宅が沢山残っています。

開発当初の1戸当たりの敷地面積は80坪~100坪。

かなり余裕のある土地に延べ床面積30坪後半から40坪台の家が多い。

当時、新築された世代はちょうど私の親の世代とも重なっていますが

私の小中学校時代の同級生もそうですが、多くは社会人になり、地元を離れて

親だけが広い実家に住んでいるというパターン。

当時の住宅は耐震もそうですが気密断熱に意識を向けている場合がほとんどなく

本来なら最もヒートショックに気をつけない世代の方々が

冬寒く、夏暑い住まいに暮らしているという現実があります。

そこで今の住まいを快適で過ごしやすいものにしよう!と思い立った時

誰しも悩むのが、建替えにするのかリノベーションにするのかという選択

前置きがとても長くなりましたが、今回はこの建替えとリノベーションのメリット、デメリットに関してのお話です。

 

建替えのメリットデメリット

 

今までの住み慣れた、また思い出の残る自宅を解体、更地にして新たに作り直す建替え。

メリットとしては

従来の間取り、構造にとらわれず白紙の状態から希望の計画ができる
耐震、気密、断熱といった性能はリノベよりも簡単に高めることができる
将来の売却や賃貸時に資産価値がある分有利

デメリット
確認申請などの費用が必要

などです。

最新の工法、材料で耐震気密断熱性能に優れた家を現在の自分のライフスタイルに合わせた間取りに変更して住むことができる。

例えば、子供さんたちが独立して家を離れ、夫婦2人だけの住まいの場合、

それまでの2階建てからコンパクトな平屋に建て替え、階段の将校が必要ないバリアフリーで

しかも、外部の温度変化を感じさせない、快適な暮らしを得ることができます。

 

建て替え前の解体工事

 

 

リノベーションのメリットデメリット

リノベーションの場合はどうでしょう。

まずは「リノベーション」と「リフォーム」の違いについて再定義しておきたいと思います。

(人によっていろんな解釈がありますがあくまで私の見解です)

「リノベーション」

建物(住宅)をいったん骨組み(スケルトン)だけの状態にし、元の構造の生かせるところは再利用しながら
今後のライフスタイルに合わせたプラン(平面計画)、設備機器、耐震気密断熱などの性能を向上させることで、
建物自体の価値を大きく向上させる。「スケルトンリフォーム」ともいう。

「リフォーム」

基本的な構造、間取りはそのままで、設備機器の入替や内外装のやり替えなどを行うことで建物の
仕上げ部分(目に見える部分)を新しくする。

こちらをまず基本に置いたうえでのメリットデメリットについて挙げてみたいと思います。

メリットとしては

確認申請が不要な分、コスト削減が可能(プランによっては必要になる場合もあり)
思い出のある住み慣れた家の面影をある程度は残すことができる。

デメリットとして

解体工事などは新築用の解体よりも期間、コストとも多く必要
フルリノベーションの場合、新築よりも工期がかかることもあります。

 

リノベーションの解体工事。床の土台や束石を再利用のため、解体工事は手作業で行われた。

 

工期はどのくらい

建替えとリノベーションを比較したときに、一般にはリノベーションのほうが建て替えよりも工期が短くなると
思われがちですが、実はそんなに変わらないか、場合によってはリノベーションの方が工期が長くなる場合が多いのです。

建替えの場合

解体工事   半月
着工から完成 4ヶ月
計      4ヶ月半前後

となる場合が多いですが

フルリノベーションの場合

解体工事    1ヶ月
着工から完成  4ヶ月
計       5か月前後

のような感じです。

どうしても解体工事が構造体を残しながら手作業で進める必要があるためその分時間がかかります。

予備期間も含めると、建替えもリノベーションも半年近くは近くに賃貸住宅を借りて仮住まいをする必要が

ありますのでその費用も見ておかねばなりません。

 

 

費用と資金計画

費用はどのレベルの仕様(性能値や内外仕上、設備機器など)によって大きく変わります。

リーフが普段から推奨している性能、仕様ですと、昨今の建築材料の値上がりも含み、解体工事や設計経費、

申請経費などの諸経費も含めると32坪で約3000万円(税込)は必要になってくるでしょう。

リノベーションの場合、フルリノベですと建て替えと同程度の金額は見ておいた方が無難です。

基礎や柱、梁などは再利用するのでその分の費用が掛からない反面、手間が増え大工さんの工数が増えてくるからです。

建築確認申請などの諸経費はリノベーションの場合は不要のこともありますので、その分のコストは押さえることも可能です。

 

次に資金計画ですが、基本は自己資金+住宅ローンになります。

自己資金ゼロで全額借りられる場合、

3000万円を35年返済金利(変動)0.47%とすると月々の返済額が77500円ほどになります。

仮に自己資金などがあり、住宅ローンを2000万円で押さえれるとなると返済額が51700円。

実際は、断熱性能の向上や太陽光パネルでの電気代削減効果もあって実質支出は1万円程はさらに安くなります。

ただし、建替えと比べてリノベーションはまだまだ住宅ローンの商品が少ないので

資金調達のしやすさから言えば建て替えの方が良いでしょう。

 

3000万円借入時の返済シミュレーション

 

将来どうするのか

 

築年数の経過した自己所有物件を建替え、もしくはリノベーションした場合、

将来その家をどうするのかという問題が常について回ります。

その心配の前提にあるのは

「中古住宅には資産価値がほとんどない」という現時点での悲しい現実です。

30年以上前に建てられている物件なら、満足に断熱材も入っておらず、内部結露による腐食などかなりの痛みが予想できますし、

売却時の不動産評価も土地のみで建物の価格はゼロになってしまいます。

2025年にようやく実施される省エネ基準義務化のレベルも20年以上前に制定されたUa値0.87という極めて低い水準。

国は脱炭素に向けたロードマップの中で2030年にはZEHレベルの外皮性能(Ua値0.6)を義務化する動きがありますから、

今から建替えもしくはフルリノベーションを考える場合、少なくともこれを上回っていないと、

将来建築基準法が改正されたときにいわゆる「既存不適格建築物」となってしまいます。

であればどこを目指すかというと一つはHEAT20のG2グレード(Ua値0.46)で、これを満たしていれば

30年後、50年後のようやく日本の建築物の性能が欧米並みになっても、遜色はありません。

住宅の資産価値が落ちるこがなければ将来、売却することになっても安心ですね。

 

脱炭素社会に向けた住宅・建築物における省エネ対策のあり方・進め方に関するロードマップ(2021.8)国交省・経産省・環境省

 

 

選ぶ決め手は

このように、どちらもメリットデメリットなる建て替えとリノベ

その方にとってどちらが適しているかはいろいろな条件を総合的に判断する必要があります。

資金計画
自己資金の額によって借入額が変わってきますし、住宅ローンの借り入れ可能期間も年齢が
高くなるほど短くなります。短くなれば月々の支払いが増えてしまいます。自分単独でロー
ンを組むのか、同居する子供と2世代で組むのかによっても借り入れ条件が全く変わってき
ます。一番最初にしっかりと計画しておかねばならないところです。

希望されるライフスタイル

希望される部屋の大きさ、使い勝手、階段の昇降の有無、駐車スペース、将来の介護まで
想定したプランニングなど今後の自分たちの望むライフスタイルによって計画内容も変
わってきます。建替えでしか実現できない場合もあれば、リノベーションでも十分に
実現できる場合もあります。希望の明確にし、その優先順位をつけておくことが大切です。

時期、スケジュール
いつから着工していつまから住むのか、仮住まいの予定はなどなど時期やスケジュールを
明確にすることが大切です。あまり先延ばしにすると住宅ローンの借り入れ条件がどん
どん厳しくなりますし、健康状態によってはローンに付随する生命保険(団体信用生命保険)
の加入ができない場合も。

将来の予定(売却、相続、賃貸など)
将来どうするのかを考えておくことも大事です。終の棲家とするのか。売却して都心の
利便性の良いマンションに引っ越しするのか、サービス付き高齢者用賃貸住宅(サ高住)
へ入居するのか。子世代が引き続き住む場合もあるでしょうし、売却せずとも賃貸に
出して収益物件として運用し、次世代に引き継がせるという方法もあります。

このように、いろいろな条件を加味しないと建て替えが良いのか、リノベーションがよいのかの判断はできません。

何もしないという選択もあるかもしれません。

でも、1年中、家のどこへ行っても温度差を感じない、(暑さも寒さも感じない)状態でストレスフリーな生活を

続けるのは本当に快適です。

日本は統計的には長寿国ですが、できるだけ長い期間、健康でいられる状態をつくるには住宅の中の温熱環境は

大変重要です。

本当に豊かな暮らしを手に入れるためにぜひ建替え、リノベーションをご検討されてみてはいかがでしょうか。

 

 


 

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