大阪狭山市・河内長野市・富田林市・堺市・和泉市で高気密高断熱住宅を建てるならリーフアーキテクチャ

こんにちは、リーフの猪倉です。

先日から連載している新築をご検討される方のための失敗しない家づくりのコツ。

前回は、境界確定について、お話しさせていただきましたが、

今日は、土地選びについての2番目、法律の制限について、です。

法律の制限ってなに

建物を建てるにはいろんな法律が関係してきます。

建築基準法や都市計画法、消防法などなど。

また、その自治体独自の条例などもそうです。

これらは土地を見ただけでわかるものではなく、あらかじめ、役所や関係先に出向いて

（いまはインターネットでの調査もかなり出来るようになりましたが）

調べておく必要があります。

この調査を怠ると、思ってた通りの家が建てられない！ってことになりかねません。

建蔽率と容積率

土地に係る建築制限のなかでもっともポピュラーなのが

建蔽率（けんぺいりつ）と容積率（ようせきりつ）です。

建蔽率は建物の建築面積（空の上から建物を見た時に建物覆われている部分の面積）を土地の面積で割ったもの。

容積率は建物の延べ床面積を土地の面積を割ったもの。

よくある数字に建蔽率60%容積率200%なんてのがありますが

例えば50坪の土地だと50坪×60%＝30坪が最大の建築面積。

50坪×200%＝100坪が最大の延べ床面積となります。

ここで、土地によっては2階建てまでしか建てられない区域、3階建てまでしか建てられない区域がありますから

2階建てまでの地域だと30坪の総2階建て延べ床面出来60坪が建築可能な最大面積に。

最近は建設資材だけでなく、土地の価格も上昇気味ですから、

総コストを抑えるには土地もむやみに広くないことが大切。

土地の形状にもよりますが、自分たちが延べ床面積30坪のお家を建てたいと覆うとき

総2階だと、家の建築面積は15坪ですから、

建蔽率50%の地域なら土地面積は30坪以上、

建蔽率60％の地域なら土地面積は25坪以上必要ということになります。

おおよその目安ですが、このように使ったりします。

壁面後退

第1種、第2種の低層住居専用地域では敷地境界のラインから外壁面が1メートル、

もしくは1.5メートル後退することが求められています。

（どちらかはその地域の行政庁が決めます）

不整形な敷地や、出来るだけ、広く間取りを計画したいときにこの外壁後退の規定が影響してきます。

ちなみに、この外壁後退は柱芯ではなくて外壁の表面からの距離、という事になります。

一般的な105角の柱を使った軸組み工法で

柱の外側に9㎜の構造用合板、15㎜の通気胴縁、18㎜のサイディングを使用した場合

柱芯から外壁の表面まで94.5㎜、おおよそ10センチの厚みが必要です。

そうなると、壁面後退が1メートルの場合、敷地境界線から柱芯までは1100㎜話しておく必要が出てきます。

最近は付加断熱といって、断熱材を、壁の外側に貼る場合もありますから、その場合は断熱材の厚みも関係してきます。

コストの安い、グラスウールで付加断熱仕様とすれば分厚くなりすぎるので、

同じ断熱性能を半分の厚みで満たすことのできるボードに変更する場合も出てきます。

ただし、外壁後退にも緩和規定があって

①はみ出している部分が外壁の中心線から図って合計3m以内

②軒高2.3m以下の物置等ではみ出す床の面積が5㎡以下

の場合は外壁後退の対象から除外されます。

このように、場合に寄っては工事方法にも影響を与えるので注意が必要です。

またこれとは別に民法上の規定、50㎝離すという取り決めもあります。

こちらは民間同士の話し合いでお互いに同意が取れれば問題ありませんが、

古くからある街並みの中にあらたに入っていく場合は前もってお隣さんに確認しておいた方が安心ですね。

がけ条例

買おうとする土地の隣に崖がある場合

その崖、急斜面が敷地の中であっても外であっても

建築に制限がかかる場合があります。

これは「がけ条例」といって具体的にはそれぞれの自治体が条例で定めています。

準防火地域

最近多いのがこの「準防火地域」

用途地域とは別に土地に対して防火性能の高い建物が求めれれる地域です。

防火地域

準防火地域

法22条指定地域

という風に分けられておいます。

最近、私たちの会社のある大阪狭山市でも10年ほど前から

いままで法22条指定地域だったのが軒並み準防火地域に変わっていきました。

基本的に火災が起こった時に延焼を防ぐための措置なので

第1種低層住居専用地域などの建蔽率や外壁後退の既成のある所は免れており

住居地域などから適用されいる場合が多いですね。

この準防火地域になると、外部サッシュや玄関ドアなどがより防火性能を求められるものになり、

また建物の外装も燃えにくいものを使うなど規制が大きくなります。

そのコストは準防火地域でない場合に加えておおよそ100万円ぐらいのアップに。

土地選びの際はそのコストアップ分も見ておかないといけなくなりますね。

前もって調べるには

このようにいろいろと制限の多い法律

自分たちが土地を探そうとするエリアがどういう制限あるのかを

前もって知っておくことが大切ですね。

ちなみに私が使うときはここ

「○○市　都市計画図」

で検索すると大体見つかります。

ちなみに大阪狭山市はこちら。

このように、ある程度自分たちで調べることもできますが

最終的に土地を決めるときには、詳しい専門家に見てもらった方がいいです。

できれば、先に建築会社さんを決めてそこの担当者さんと一緒に見てもらうことが大切です。

一番避けたいのは不動産業者さん回りをして先に土地を契約してしまう事。

あとで思わぬ出費が判明して、建てようと思ってた家が建たなくなることがありますよ。

という事で、今回は土地の法律上の制限にに関するお話でした。

次回もまた土地購入の際の注意事項をお話しさせていただきます。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

最後までお読みいただきありがとうございました！

ブログに書けないような内容を普段のメルマガ形式でお届けしております。

建築業界のヤミ・業者の本音もたまに書いてます↓

メルマガ登録はこちら

メルマガではこんなことを配信しています

読者さんの為になる話
最新の住宅事情
土地の考え方
間取りの考え方
お金の性質の事
高気密高断熱住宅のコツ
ブログでは書けない業界の裏話
読者様限定の見学会

ご登録はこちらから↓
【ほぼ日刊リーフ通信】メルマガ

解除はいつでも簡単にできま～す♪是非ご登録を！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

大阪で高性能×インテリアの注文住宅ならリーフアーキテクチュア
株式会社リーフ　代表　猪倉　厚
1級建築士・宅建士・インテリアコーディネーター

家づくりに役立つメルマガ、ほぼ毎日発信中

Youtubeチャンネル開設しました。チャンネル登録お願いします！

毎月開催、家づくり勉強会はこちら

随時開催の家づくり相談会はこちら

リーフアーキテクチャ大阪狭山スタジオ
〒589-0013大阪狭山市茱萸木6丁目1946番
TEL 072(284)7144　FAX 072(284)7145

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊