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家づくり基礎講座④ メンテナンス(各種保証)

大阪の注文住宅、高性能×インテリア、リーフアーキテクチャの猪倉です。

しばらく途絶えていた「家づくり基礎講座」の再開です。
前回は
「1.住宅会社はどう選ぶ その3 デザインと間取り 」
についてお話させていただきました。

今日は
「1.住宅会社はどう選ぶ その4 メンテナンス(各種保証) 」
です。

住宅は一度購入すると、長年にわたって住まい続けるもの。特に今までのように30年で資産価値がなくなり、評価のつかない住宅と異なり、今主流になりつつある「高性能住宅」(本当はこの言葉も使いたくないのですが)は60年、90年使い続けることを前提に作られています。

当然、建ててからの保証、また工事中の保証など、どの程度あるのかというのは気になるところだと思います。

また、住宅会社選びをする際にどの程度の保証制度があるのかを気にされるところも多いと思います。そこで今回はその内容についてお話をさせていただきます。


各種保証のいろいろ

住宅会社を選ぼうと、ホームページを見たりパンフレットを見たりする際に例えば

*地盤調査を行い将来地盤沈下があっても保証します!
*工事中は第3者機関による検査があるから安心です!
*完成後10年間は構造、雨漏りなどは保証いたします!

などと目にすることがあります。

それを見て「すごい!安心できる!」と思われる方もあるかもしれません。

しかし、これらはすべて法令で義務付けられている制度なのです。

家を建てるからには当然、しておかなければならない事であり、していないと法令違反になります。

当たり前すぎて、ホームページやパンフレットに謳っていない無い住宅会社も多いのです。

かたや、

*工事中の完成保証
*建ててからの定期点検ルール

などは今のところは得に法令上の制限はありません。

(長期優良住宅は定期点検の取り決めはあります)

住宅会社によって取り組みが分かれるところです。

住宅会社のメンテナンス体制や保証制度を比べる時にはまず

*法令で義務付けられているものか
*住宅会社が任意で設けているものか

をきちんと理解しておくことが大切です。

「建築基準法施行令」によって義務付けられているもの
*地盤調査(場合によっては地盤改良工事)と地盤保証
「住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」によって義務付けられているもの
*工事中の第3者機関による検査
*完成後10年間は構造、雨漏りの保証
任意で設けているもの
*工事中の完成保証
*建ててからの定期点検ルール

それではそれぞれについてお話しさせていただきます。


地盤保証(義務)

建築の施工行者は建物を建てる前に、地盤の強度の確認を行い、それに基づいて設計をすることを「建築基準法施行令」にて義務付けれれています。ということは、地盤調査を行わなかったり、行って地盤が弱い場合に対策工事をせずに建てた住宅が不同沈下などの事故を起こした際には責任を問われます。そのために、多くの住宅会社は地盤調査会社に依頼し、地盤の強度を調べ、弱ければ補強工事を行います。そこまでしても将来事故が起こったときのために、地盤調査会社は地盤保証を住宅会社に対して行うのです。

前章でもお話しした様に、これは当たり前にされていることであり、これをしているからと言ってそこの住宅会社が特に優れているという判断基準にはなりえません。

実は、注意しないといけないのはほかにあるのです。

それは特に、地盤調査会社と地盤改良会社が同じ場合です。地盤改良工事を提案しようとするために、地盤調査の結果、それほど悪くなくても「要改良」の判定を出される場合もあります。理想は調査会社と改良工事会社を分けることですが、地盤調査結果をセカンドオピニオンしてくれるサービスもあります。一度、「要改良」の判定が出たときは、そちらを利用されるのもいいかもしれません。


第3者検査と10年間の構造保証(義務)

かって、「耐震偽装」事件というものがありました。経済性を追求された設計士が構造計算プログラムのデーターを改ざんし、本来必要な鉄筋量が確保されずにマンションが建設されてしまいました。国は、違反建築として建替え命令、住民たちも当然マンションの販売会社に保証を求めたわけですが、その会社が責任逃れのために倒産してしまったのです。当時は、そのような状況下で住民を守るすべがなく、大きな社会問題となりました。その結果、制定されたのが住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律なのです。

それまでも、建築会社には10年間の間に構造や雨漏りの不具合があったときには、修理の義務がありましたが、倒産してしまった場合には住民を守るすべがありませんでした。そこで、この法律では

 ・物件ごとに保険に加入する
・年間の建築棟数に応じた供託金を法務局に預ける

のいずれかにより、資金を確保し、万が一、10年間の間に住宅会社が倒産し、建物に不具合が起こったら、住民が直接保険会社なり法務局なりに費用を請求できるようにしました。大多数の工務店はこの「住宅瑕疵担保保険」制度を利用しています。当然保険会社としては、欠陥住宅を建てられると自分たちの保険金支払いが増えますからチェックが必要になります。そこで、工事中は瑕疵担保保険会社から派遣された検査員が正しく工事がなされているかのチェックをしに来るのです。これが「第3者機関によるチェック」です。いままでの「建築基準法上の検査」の並行して行われるのでダブルチェックとなるわけです。

大手ハウスメーカーや年間何千棟も立てるような分譲住宅業者(いわゆるパワービルダー)に関しては供託金制度を利用しているところが多いです。当然、その場合は第3者からのチェックは建築基準法の検査のみとなります。その代わり、大手では自社の検査基準を厳しく儲けいくつものチェック項目を確認することになっています。


完成保証(任意)

上述した二つの制度と違い、完成保証は住宅会社が任意で設けている制度となります。住宅の建設工事中に万が一、住宅会社が倒産してしまうと大変です。土地の所有権はお客様にあるものの、完成前の住宅の所有権は住宅会社にあるため、工事再開のためには裁判所をはじめ、債権者などの利害関係者などの同意が必要で、何か月も工事がストップしてしまう場合もあります。土地の購入をつなぎ融資などで賄っている場合、その期間のつなぎ金利の負担もどんどん増えてきますし、引き渡しが遅れることで今の住まいの家賃負担も増えることになります。

そういう事態を回避するために設けられた制度が「完成保険」です。住宅会社はこれに加入しておくと万が一のことがあっても工事の引継ぎがスムースに運ぶこととなります。住宅会社側としては、保険に入るためには決算書を提出したり、着工金や中間金の額も、もらいすぎとならないように制限がかかります。

お客様側から住宅会社に対して「決算書を見せてほしい」とはなかなか言えませんよね。そういう場合でも、この「完成保証」に入っているかどうかで、安心感が全く変わってきます。ちなみに、着工金や中間金は保険会社にもよりますがそれぞれ工事総額の30%を上限としている場合が多いです。

住宅会社の中には「値引きしますので、着工金を総額の50%でお願いします。」というところもあるようですが、その場合、間違いなく完成保証には加入していません。また、大手ハウスメーカーやパワービルダーの場合は、もともと信用力があるので、完成保証にはそもそも加入していないところが多いようです。

どちらが安心とは一概には言えませんが、住宅会社を選ぶ際の一つの判断材料にはなりえると思います。


定期点検・メンテナンス(任意)

完成保証と同じく、それぞれの住宅会社の任意で行われているのが、定期点検であり、メンテナンスです。完成後、1年3年5年10年といって点検時期を明確にしているものもあれば、特に明記をしていないもももありますし、明記していても、実際に行われているかはわかりません。

ここで、よくトラブルになるの無償と有償の範囲です。

住宅会社側も、契約前は少しでも競合他社よりも優位に立とうと、不利な話は言わない場合が多いのです。例えば「無料点検」は「点検は無料でやりますが、メンテナンスが必要な場合は有償になりますよ」という場合が多いのですが、その場合も有償になるかどうかは、元々の施工不良によるものなのか、材料の性質上やむを得ないものなのか、経年変化で当然に住人側が持つべきものなのかによって分かれてきます。まして、そこまで明確に契約前から線引きを明確にしているところはほとんどないでしょう。

いわば住宅業界の闇の部分ともいえます。

大手ハウスメーカーさんの場合は30年以上の超長期保証をうたっているところもありますが、多くはリフォームなどの将来売り上げの囲い込みが目的。

「途中で他社がリフォームに入ったら補償対象外」

になるところが多いです。

10年目以上は点検自体も基本有償、点検の結果なんらかの有償メンテナンス工事が受注できれば点検費は無料というところもあります。そもそも、定期点検やメンテナンスは当たり前にコストのかかるものなので、よほど住宅会社が当初の契約金額にそのコストを上乗せしていない限り(競合もあるので事実上不可能ですが)どこかでコスト回収をしないといけません。

第3者に点検を依頼するシステムもありますが、多くの場合、1回の派遣で3万円から5万円の費用を住宅会社は点検委託会社に支払っています。しかも結局は自社で作業に出向かなければいけない場合が多いので2度手間で余計にコストがかかってしまいます。

妥当なラインは?

では、どのあたりが定期点検、メンテナンスの無償、優勝の妥当なラインなのでしょうか。住設機器にはそれぞれメーカー保証が付いてます。種類にもよりますが、基本2年前後が多いです。機器関連の保証は住宅会社ではなく、機器メーカーが見ますのでそちらが参考になるかと思います。

構造、雨漏りに関しては、前述した瑕疵保険の適用になりますので10年間は保証が利きます。

自然素材系の建材、無垢のフローリングや漆喰、珪藻土などの建材また、モルタル金鏝仕上の土間は間違いなくヘアクラックが生じます。こちらは材料の特性なのでいわゆる保障の対象外であることが多いです。基本住まい手でメンテナンスをするか、住宅会社にコストを支払ってしてもらうことになると思います。

10年目以降の定期点検は住宅会社の方針によっては有償になるところも出てきますし、点検工事が受注できれば無償といろんな対応が出てくるかと思います。じゃあ、点検無償がいいのかというと、実際に発生するコストはどこかで上乗せされているわけで一概にはわかりません。大切なのは契約当初の段階で、有償無償の範囲を正直に明確に伝えてくれる住宅会社が後後、信頼で切るのではないかと考えています。

そのうえで、最終的には住まい手が判断されればいいのではないでしょうか。


正しい知識を勉強して後悔しない家づくりを

いかがでしたでしょうか?定期点検やメンテナンスも、これから家づくりを考えている人もある程度の知識を持っておかないと、宣伝文句に左右されてしまいます。正しく住宅会社選びをするためには、勉強をしていただき、正しい理解が必要です。そのうえで、納得して住宅会社を選び、家づくりを進めていけば「後悔しない家づくり」が実現すると思います。

さて、次回は「インテリア」です。

お楽しみに!

「初めての家づくり基礎講座」目次

1.住宅会社はどう選ぶ
   1.そもそも、戸建て住宅の種類とは
   2.数値で性能を判断する
   3.デザインと間取り
   4.メンテナンス(各種保証など)
   5.インテリア
2.家づくりのきっかけ
3.いつ建てるのが一番良いのか
4.理想の家づくりとは
5.家づくりの予算
6.土地は探さない
7.あなたを応援してくれる人は


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