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こんにちは、リーフの猪倉です。
今日からのブログは新築をご検討される方のために
失敗しない家づくりのコツを連載していきたいと思います。
まずは、家づくりの最初に来る、土地選びについて。
初めて家づくりをする人にとっては
土地の購入ももちろん初めての体験。
土地の下見に行ってもどこを見ればいいかよくわからに、なんて方が多いです。
失敗しない土地選びのポイントは
の５つ。
今日は一番目の「境界確定」についてのお話しです。
土地を買おうとする際に、その土地の境界が決まってないってことある？
実はあります。
新規に開発された土地の場合などは、きちんと測量図が作られ
その測量図と共に登記もされているので問題ありません。
複数戸数の開発区画などがそれです。
複数戸数の宅地開発現場。境界は明確に区切られており、標識も設置済み
このような、比較的新しい土地の場合は、境界もはっきりしていて問題ないですね。
このような境界標識があって測量図に座表も示されています。
赤丸が境界標識
敷地測量図。各ポイントの座標も記録され、標識がなくなっても復元できる。
ところが結構古い街並みに多いのが境界が不明確なまま残されている場合には
隣地との間にブロック塀があって、そのブロック鵜の真ん中が境界の場合とか
外側が境界の場合とかで、お隣さんとの意見が食い違うことがあります。
また、測量図上の敷地境界ラインから越境してお隣の建物や舗装の一部が
進入していることも。
赤丸内が本来の敷地境界を示すポイントなのに、隣地の舗装がこちら側まで越境している例。お隣さんへ、建替えの時には是正してもらうなどの念書が必要。
木の杭が打たれ、その上に釘が打たれている。釘の頭が境界のポイントだが、杭自体が緩んで動くと正確な位置が分からない。
そんな時はお隣さんとの間で境界の確認が必要です。
お互いの認識があってたら問題ないのですが、言い分が違う場合はややこしくなります。
このように境界が不明確な場合（正式に書面として残っていない場合）には境界確定作業をしておくことをお勧めいたします。
境界確定作業は、隣地の所有者さんすべてに集まっていただき、それぞれの境界を確認。
そこに標識を設置して、測量図を作成。
隣地所有者さんの署名押印を頂いて「境界確定図」として法務局にも届け出ます。
（筆界確定図、丈量確定図ともいいます）
筆界確認書
境界確定図。隣地所有者の実印、印鑑証明を添えて保管する。
かなり時間も手間お係る作業で土地家屋調査士と呼ばれる資格者に委託して行うことがほとんどです。
たまに、境界確定図が残っているのにそれは無効で本当はこっち！と言われる場合があります。汗💦
境界確定作業に立ち会った人の関係者（奥様とか親族）が言われる場合があって
これはなかなか大変。
大切なのは土地を買う前に、このようなトラブルがないかをきちんと調べておくことです。
まずは
「境界確定図はありますか」
と聞いてみましょう。
また大切なのが道路との境界です。
これは「道路明示」といって、道路の所有者（市道なら市）敷地との境界の明確にしてもらう作業です。
市役所の道路課などにいくと道路台帳なるものが備え付けれれていて、明示済みであれば測量図が保管されています。
道路確定図面。
この図面には道路と民有地との境界が書かれています。
道路と敷地の間は側溝などが入ってる場合が多いですが、
その側溝の内側から図るのか外側から図るのかによって面積も大きく変わってきますから、確定させるにはこのような図面が必要です。
境界がきちんと定まっていないと後々トラブルの元にも。
土地探しをするときにはきちんと妖怪が定まっているのか。
定まっていないなら、確定作業を誰が費用を出して行うのか。
それらを購入前の事前調査の時にしっかりと確認しておくことが大切です。
ただ、初めて土地探しをする人がここまでするのはなかなか大変。
また、土地紹介サイトに載っている物件は、紹介業者が売主の代理人を兼ねている（両手取引）こともあって
売主に不利な情報を積極的に言わないこともあります。
土地探しに入る前に、住宅会社を決めておき
そこの担当者（できれば宅建士の資格持ってる人）と一緒に探す方が安心です。
という事で、今回は土地の境界に関するお話でした。
次回もまた土地購入の際の注意事項をお話しさせていただきますね。
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